#131: Erbbaurecht – Ein unterschätztes Modell

### Warum das Thema Erbbaurecht heute wieder relevant ist

Also Erbbaurecht ist auf jeden Fall kein zweiklassiges Eigentum, sondern eine echt, echt attraktive Alternative für denjenigen, für den es passt. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Hallo und Servus beim LEHMANN HUEBER Talk. Sebastian und ich sind wieder an den Mics. Servus Sebastian. Servus Marc. Und servus da draußen.

Heute haben wir euch ein wirklich schönes Thema mitgebracht, nämlich es geht um das große Thema Erbbaurecht, auch das große unbekannte Thema Erbbaurecht. Ein unterschätztes Modell, so heißt unsere Folge heute. Und warum das Ganze unterschätzt ist, werden Sebastian und ich heute mal ein bisschen erwähnen und erklären. Die Kenner und Fans von uns wissen, dass es eine ähnliche Folge schon mal gab im Jahre 2021, Sebastian, nämlich Folge 17. Und das war zu einer Zeit, Sebastian, wo unser Podcast am Start war und wir aber auch schon das Thema Erbbaurecht natürlich hatten, weil es ist ja kein Thema, was ganz neu ist, aber was oftmals unterschätzt wird. Genau und vor allem haben sich auch das Marktumfeld hat sich seit 2021 deutlich gedreht und damit auch die Relevanz von Erbbaurechten, aber dazu kommen wir später nochmal drauf, weil das natürlich im Zuge des Zinsumfeldes plötzlich jetzt noch interessanter geworden ist, als es damals bei 0,8% Finanzierungszins war.

Vor allem in einem Markt, wie er heute tickt, oder man kann auch sagen, vor allem in einem Markt in einer Großstadt wie München, wo wir natürlich mangelnden Wohnraum haben, hohe Preise haben und wo wir aber jetzt Alternativen haben wie das Erbbaurecht. Und diese Alternative wollen wir euch einfach mal ein bisschen näher bringen, damit a, das Verständnis dafür geweckt wird und die Chance erkannt wird, dass das nicht für alle, aber doch für mehr als wir eigentlich glauben, Sebastian, eine interessante Alternative sein kann im Kauf.

### Hartnäckige Mythen rund ums Erbbaurecht

Ja, Erbbaurecht, ihr habt vielleicht euch schon mal, es gibt ja Mythen um das Erbbaurecht, hartnäckige Aussagen und Meinungen zu dem Thema, nach dem Motto, ja da gehört mir ja das Grundstück nicht und nur die Wohnung und nachher kriege ich nichts, wenn ich es verkaufe. Und außerdem gab es noch den Mythos, dann steigt ja der Erbpachtzins und der steigt dann in solche Höhen, dass ich mir später die Wohnung nicht leisten kann.

### Was ist ein Erbbaurecht überhaupt?

Was ist ein Erbbaurecht überhaupt? Erbpacht ist so der landläufige Begriff, Erbbaurecht ist der Fachbegriff. Normalerweise, wenn ich eine klassische Immobilie im Volleigentum kaufe, kaufe ich immer das Grundstück oder einen Anteil am Grundstück und damit verbunden das Recht zur Nutzung der darauf stehenden Immobilie. Beim Erbbaurecht wird jetzt Gebäude und Grundstück voneinander getrennt. Das Grundstück gehört jemand anderem – das kann die Kirche sein, die Stadt, der Freistaat, Gemeinde, Stiftungen, Privatpersonen, Unternehmen. Erbbaurechtsverträge werden für eine bestimmte Laufzeit geschlossen, klassisch 99 Jahre, die Kirche macht gerne mal 75 Jahre.

Man erwirbt das Gebäude und zahlt für die Nutzung des Grundstücks den monatlichen, quartalsweisen oder jährlichen Erbbauzins. Man kauft zwar kein Grundstück, aber ein grundstücksgleiches Recht – man darf die Immobilie jederzeit verkaufen, vermieten, vererben, belasten mit Grundschulden. Rechtlich gestellt ist es wie eine klassische Immobilie im Volleigentum.

### Vorteile eines Erbbaurechts in der Praxis

Vorteile: Zugang zu attraktiven Lagen in München, die sonst unerreichbar wären. Geringerer Kaufpreis, geringerer Eigenkapitalbedarf. Nicht jede Bank finanziert Erbbaurecht, deswegen ist ein guter Baufinanzierer wichtig. Die Beleihungsgrenze variiert je nach Erbbaurechtsgeber stark. Kirchen sind als Erbbaurechtsgeber besonders entspannt und verlangen meist mindestens 70 Prozent Beleihung.

### Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Drei Möglichkeiten: Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags zu neu ausgehandelten Konditionen, orientiert am aktuellen Bodenwert. Zweitens: Es endet, und man bekommt eine Entschädigung in Höhe von meist zwei Drittel des Gebäudezeitwertes, muss aber wirklich ausziehen. Drittens: Dem Erbbauberechtigten wird das Grundstück zum Kauf angeboten, dann wird aus dem Erbbaurecht ein Volleigentum.

### Risiken und Stolpersteine

Je länger die Restlaufzeit, desto besser für Planungssicherheit und Wert. Bei Verträgen ohne Entschädigung am Ende sollte man das einkalkulieren. Der Erbbauzins wird meist alle drei bis fünf Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst. Bei Verkauf hat der Grundstückseigentümer in der Regel ein Vorkaufsrecht, das aber höchst selten ausgeübt wird.

### Finanzierung: Stillhalteerklärung und Bankkonditionen

Nicht alle Banken finanzieren Erbbaurecht, aber grundsätzlich ist es finanzierbar. Die Darlehenslaufzeit muss spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt sein. Wichtig ist die sogenannte Stillhalteerklärung: Der Grundstückseigentümer muss erklären, dass er im Falle einer Zwangsversteigerung nur einen geringen Teil seiner Forderungen geltend macht, damit die Bank als Kreditgeber ausreichend abgesichert ist.

### Für wen ist ein Erbbaurecht geeignet?

Für alle, die offen für Fakten und andere Sichtweisen sind. Die einzige echte Einschränkung ist das Verhältnis von gewünschtem Planungshorizont zur Restlaufzeit. Für Selbstnutzer zählt vor allem Lage und Wohnqualität, für Kapitalanleger die Renditeerzielung über den Cashflow während der Restlaufzeit.

### Warum das aktuelle Zinsumfeld Erbbaurecht attraktiver macht

Der Erbbauzins wird während der Vertragslaufzeit nicht an den Kapitalmarktzins angepasst, nur inflationsbedingt leicht erhöht. Während der klassische Finanzierungszins von rund 1 auf 4 Prozent gestiegen ist, blieb der reale Erbbauzins nahezu stabil. Das macht ein Erbbaurecht heute im Vergleich deutlich günstiger als noch vor einigen Jahren.

### Fazit und Takeaways

Erbbaurecht ist kein zweiklassiges Eigentum, sondern eine echte Alternative für alle, die offen dafür sind. Wer gut vorbereitet ist und weiß, was er kauft, hat klare Vorteile. Am Ende regelt der Kaufpreis, ob ein Erbbaurecht eine gute Wahl ist – jedes Erbbaurecht ist gut für den richtigen Preis. Bei Fragen zum Thema Erbbaurecht könnt ihr euch gerne an LEHMANN HUEBER Immobilien wenden.