#144: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die einfache 10-Sekunden-Formel

00:00:00: der quasi schon immer mal wissen wollte, wie viel Immobil kann ich mir eigentlich leisten.

00:00:03: Also

00:00:04: wenn es mal ganz grob sein muss dann geht das.

00:00:06: Lehmann-Hybertalk – dem Mobilienpodcast aus

00:00:10: München.

00:00:17: Willkommen zurück beim Lehmmann-Hypertalk!

00:00:19: Der Sebastian und ich sind aus der Sommerpause zurück und fit und frisch für neue Folgen hier beim Lehmann-Hybertalk.

00:00:28: Und wir haben uns gedacht weil's vor der Sommer Pause so schön geendet hat.

00:00:33: fangen wir gleich wieder mit unserem Gast Dirk Langer von Bauffi Kompass, Servus Dirk.

00:00:38: Ja servus, Hallöchen!

00:00:39: Das war so schee, haben wir gedacht?

00:00:40: Wir laden dich nochmal ein.

00:00:41: Ja

00:00:41: das ist toll, danke!

00:00:42: Wir sind alle braun gebrannt und gut erholt.

00:00:46: Genau, Badehose ist noch weiß aber sonst alles braun.

00:00:50: Griechenland war mal wieder ein Traum.

00:00:52: wie bei dir Sebastian?

00:00:53: Es war toll!

00:00:54: Und du Dirk?

00:00:55: Ja auch wunderbar!

00:00:56: Hast du

00:00:56: gewonnen?

00:00:59: Kann man so nicht sagen.

00:01:00: Kann

00:01:00: man sowieso nicht sagen, genau.

00:01:02: Also er hat auch den Spitznamen All in Dirk.

00:01:05: Also,

00:01:06: über was sprechen wir heute?

00:01:07: So wie die Festbengler.

00:01:08: All innen aufs Leben oder?

00:01:09: Ja

00:01:09: genau.

00:01:10: Genau so wie es da Formeln gibt,

00:01:12: gibt's

00:01:13: beim Immobilienkauf und der Finanzierung auch Formeln.

00:01:15: Wir wollen heute mal ein bisschen Mathematik... euch beibringen und zwar so eine Schnellformel.

00:01:23: Wie viel kann ich mir denn an Immobilien leisten in Abhängigkeit meines Gehalts?

00:01:28: Und tatsächlich gibt es da was, der Dirk wird uns dieses Geheimnis mal verraten wie man dann auf die Schnelle gucken kann, was kann ich mehr den leisten weil... das habe ich auch immer wieder festgestellt als ich auch viele Kunden so die übermittelt hab, die ja in der Vergangenheit viele wissen gar nicht was sie sich eigentlich leisten können.

00:01:50: Und werden aber auch mit Halbwissen versorgt über die Jahre und sagen, also das kriegst ja gar nicht mal abbezahlt bis Siebzig.

00:01:57: Ja, aber dass es eigentlich wie soll ich sagen auch andere Varianten gibt wissen viele gar nicht.

00:02:03: und oftmals war's dann so wenn der Termin stattgefunden hat da ging immer die Lichter an Anstatt aus.

00:02:08: Ja genau, so wie bei den Mietwohnungen die kriegste ja auch nie abbezahlt.

00:02:11: also wenn du zur Miete ziehst, dann ist der auch nie fertig.

00:02:13: Niemals!

00:02:14: Außer du stirbst halt früh, da hast du Glück gehabt, muss er nicht so viel mitte bezahlen.

00:02:18: und daher die Frage immer von Kunden kommt was kosten das Haus oder ist es ja eigentlich eigentlich viel wichtig?

00:02:24: Was kann ich mir denn eigentlich leisten

00:02:26: um gesund

00:02:28: zu meinem Netto, zu meinen Haushaltskosten einfach auch zu wissen wieviel oder was kann ich mich eigentlich wirklich leisten bei einem jetzt aktuellen Geralt, das sich ja auch manchmal noch mal später verändert.

00:02:40: Und da gibt es einfache Formel-Dirk und da darfst du uns gerne – und nochmal mit einem großen Hallo zu dieser Folge – gerne bereichern!

00:02:48: Wie lautet die Formel?

00:02:49: Ich spring schon mal kurz rein.

00:02:51: Es ist wirklich eine Faustformel zur groben Orientierung denke ich

00:02:54: oder...?

00:02:55: Auf die Wiesen passt, mit einer Maß B im Gesicht trifft man mich.

00:03:00: Erkennt mich und sagt was ich schon immer mal wissen wollte wie viel Immobil kann nicht mehr eigentlich leisten.

00:03:04: Also

00:03:05: wenn es mal ganz grob sein muss dann geht das...

00:03:07: Und ich habe einen Freund in Berlin.

00:03:08: der hat mich einmal in Tegel abgeholt.

00:03:09: also ich bin nach Tegl geflogen und wir haben ein Vatertagswochen Ende.

00:03:12: damals war ich noch nicht Vater und konnte noch trinken.

00:03:14: am Vatertag waren wir zum Campen und da hab' ich auf dem Weg von Tegal nach Potslo im Auto erklärt er ist gefahren wie viele sich leisten können auf es weiter empfohlen.

00:03:25: Er hat immer gesagt, das ist der, der mir als Fahrer also als Beifahrer von Tegel nach Potsloh erklären konnte wie viel Immobilie kann ich mehr leisten?

00:03:33: Ich sage immer dass hundert Fahre vom monatlichen Netto-Einkommen ist ein ganz guter Anfang.

00:03:38: Das heißt also wir machen mal einen Beispiel.

00:03:40: Wir nehmen Münchner Gehälter.

00:03:42: beide arbeiten bei BMW und arbeiten vielleicht einer vierzig Stunden, der andere nur die üblichen fünfunddreißig bei BMW Und zusammen kommen sie auf Zehntausend Euro Netto.

00:03:51: Das heisst also einer hat vier, der oder vierenhalb tausend zu fünfmaltausend Euro, das heißt also einfache Zahlen.

00:03:58: Zehntausend Euronetto monatlich bei BMW ja schnell mal sechzehn Gehälter wir haben wissen aber es sind nur dreizehn.

00:04:04: Komma Fünf oder dreizehn Kommas Zwo Fünf bis dreizehnt Komma Sieben Fünf vertraglich zugesichert je nach Betriebszugehörigkeit.

00:04:10: Wir gehen mal von zwölf Gehältern aus.

00:04:12: Das heisst also zwölfenmonatliche Gehäuter hat zehntausend euro.

00:04:15: die können sich ungefähr eine Million Darlehen summer leisten.

00:04:18: vielleicht auch eins Komma Eins Millionen Euro und damit die zahlen am Ende auch zueinander passt weil die sagen dann ok, zehn Netto.

00:04:24: Das hundertfache davon eine Million Euro Darlehensbetrag.

00:04:27: jetzt kommen noch die selbst angesparten zweihunderttausend Euro Eigenkapital obendrauf und dann nochmal die geschenken zweihundertausend Euro Eigentapital von den Eltern.

00:04:35: das heißt also eins Komma vier Millionen Euro Gesamtbudget.

00:04:38: was muss in den Eins Komma Vier Millionen Euro drin stecken?

00:04:41: natürlich Die Markler Quotage der Notar die Grunderwerb Steuer sämtliche Modernisierungen und Renovierungen die noch gemacht werden müssen am Objekt und der Kaufpreis.

00:04:51: Das heißt also, das Ding kostet im Kaufpreis sagen wir mal einen Mal zwei Millionen Euro.

00:04:56: plus kaufnebenkosten sind man dann bei knapp eins Komma drei Millionen.

00:04:59: Und dann werden vielleicht noch hunderttausend Euro umgebaut.

00:05:01: Eins Komma vier Millionen.

00:05:02: Wir ziehen Vierhunderttaussend Euro Eigenkapital ab finanzieren eine Million Euro und mit dieser eine Millionen Euro Darlings Summe Hoffe ich, dass ihr mir von den Zahlen noch folgen könnt.

00:05:12: Ist natürlich die nächste große Frage wie viel Zins?

00:05:14: Wie viele Tilgungen?

00:05:15: Wieviel monatliche Rate?

00:05:16: und bei einer Million Darlehenssumme und im Zins von vielleicht drei Komma sieben fünf Prozent.

00:05:21: Den nehme ich jetzt einfach mal weil er sich anbietet plus eins Komma zwei fünf Prozent Tilgung habe Ich also eine Annulität von fünf Prozent pro Jahr auf eine Millionen Darlehnssummen.

00:05:31: Fünf Prozent gerechnet ist eine monatlichere Rate von viertausend einhundert sechsundsechzig Euro und siebenundsechzig Cent.

00:05:37: Das heißt also, das ist dann vielleicht auch die Rate, die ja wieder zu dem Einkommen passt weil der, der zehn Netto verdient ist.

00:05:43: natürlich die Frage hat er seine Frau schon zweimal in Elternzeit geschickt wenn er noch zwei Kinder haben möchte?

00:05:48: oder sind die zwei Kinder schon da?

00:05:50: Oder kommen die noch?

00:05:51: Wenn ja wie nachhaltig ist es einkommen?

00:05:52: Wie viel Eigenkapitalreserve muss ich halten?

00:05:55: aber das ist jetzt mal so.

00:05:55: Ich mal mir auf einer bunten Wiese eine Traumfinanzierung einfach zwei Angestellte Einfach die Immobilie ist gut bepreist Und einfach wir haben eine traumhafte Eigenkapitale Situation.

00:06:06: Aber auf dieser Basis würde hoffentlich die monatliche Rate von dann viertausend einenhundertsebzig Euro ganz gut zu den monatlich netto Zehntausend passen, dass der Kunde auch sagt ja fühlt sich auch richtig an.

00:06:16: Vierzig

00:06:16: Prozent des Nettoes?

00:06:17: Ja, fühlt es

00:06:17: sich auch genau richtig an und wird natürlich mit einem niedrigeren Einkommen also wir halbieren einfach mal die Zahlen wird's dann schon ambitioniert da weil wenn eines der beiden Gehälter wegfällt dann ist das andere Gehalt nicht mehr ganz so hoch.

00:06:29: Und aus diesem deutlich höheren nettoeinkommen kann ich mir natürlich wieder leichtere Serven aufbauen als wenn bei einem Haushaltsnettoeinkommen von dreitausend Euro dann drei hunderttausend euro finanzieren kann oder soll und die monatliche Rate ungefähr ein Drittel ist, also ca.

00:06:45: ein Tausend Siebenhundert Euro pro Monat, da wird es dann schon ambitioniert.

00:06:49: das heißt also dort muss man immer gucken passen monatlich raten zum Einkommen Aber als grober Faustformel, um es kurz zu machen.

00:06:57: Das hundertfache von monatlichen Netto-Einkommen ist gut finanzierbar.

00:07:00: Hast du schon Immobilien die du finanziert hast?

00:07:02: Dann kannst du die Kaltmieten dazurechnen und ziehst den Kreditraten die du hast ab.

00:07:07: Und monatliches Netto auch immer noch wichtig bereinigt Um eine private Krankenversicherung.

00:07:11: falls ich also privat versichert bin muss sich die vorher noch aus dem Netto wegrechnen.

00:07:15: Und Falls es Leasingverträge oder Ratenkredite gibt ... muss ich die natürlich auch noch abziehen.

00:07:20: Ja, weil wenn ich aus zehn Netto... ... noch tausend Euro PKV bezahlen muss und tausende Euro... ... Leasingrate für keine Ahnung was ließ man so für tausenden Euro markt?

00:07:28: Das weißt du besser?

00:07:30: Mark hat die Runde verlassen!

00:07:32: Genau aber dann sind wir nur bei acht verfügbarm Netto und da müssen wir halt darauf rechnen.

00:07:35: also das ist immer noch als kleine Fußnote dazu jetzt weiß nicht wie lange ich dafür gebraucht habe.

00:07:39: Du wolltest ja eine sehr schnelle und kurze Antwort.

00:07:42: Ich hab's jetzt für ein Titel schon mal formuliert Die Zehn Sekunden Formel Weil ich glaube wenn man alle zahlen parat hat kann man dass in zehn Sekunden einen Taschnerchen eintippt.

00:07:50: Und Dirk, du sprichst mir ein bisschen aus der Seele mit diesem Thema Rate weil ich ja mit Sebastian und ich natürlich über die Jahre für Mitkunden zu tun haben, bei uns die Objekte anschauen und dann geht es immer sehr stark Richtung Kaufpreis.

00:08:04: Die Rate ist aber letztendlich entscheidend in meiner Haushaltsregion, die zu mir passen muss...

00:08:09: Für die Kaufentscheidung!

00:08:10: ...für die Kauf-Entscheidungen.

00:08:11: deswegen auch der Gang zu dir oder die Empfehlung in deine Richtung.

00:08:15: und ich sage den Kunden auch schon seit Jahren bitte Machen Sie Ihr Kaufangebot erst Gedanken, wenn sie beim Herrn Langer saßen bei Baufikompassmann.

00:08:24: Es gibt noch ganz entscheidende Punkte die mit reinspielen in das Thema Rateförderungen

00:08:30: etc.,

00:08:31: etc.

00:08:31: So und wenn die Rate auf dem Tisch liegt und sich das gut anfühlt... Das ist ja das was wir versuchen dann auch zu forcieren.

00:08:40: Dann sprechen wir am Ende nochmal über den Kaufpreis.

00:08:42: Wenn überhaupt weil ... mir ja sehr marktgerecht unterwegs sind, ich würde mich wiederholen.

00:08:47: Aber in der Haustür... also beim Neigehinshaus schon mit dem Preisverhandeln anzufangen,... Da kriege ich immer, wie soll ich es vorsichtig sagen?

00:08:56: Da halte ich mich dann immer sehr zurück.

00:08:58: Ja ausser Sie sind im Rat gefolgt und haben sich bei uns gemeldet bevor sie bei euch besitzt haben.

00:09:02: Richtig!

00:09:04: Das ist ja am Ende... Das gibt's

00:09:05: ja auch also... Das

00:09:06: passiert auch häufig, das ist eigentlich am liebsten weil du da natürlich auch ich sage immer Besichtige doch dieses Haus oder diese Wohnung so als wenn du sie mieten wollen würdest.

00:09:14: Also du schaust dir doch keine Mietwohnung an wo der Mietpreis für dich nicht passt

00:09:19: Macht ja keinen Sinn.

00:09:19: Wenn du zweitausend Euro im Kalt-Meatbudget hast pro Monat oder Warmmeatbudgets müsste man eher sagen, dann gehst du doch damit auf Wohnungssuche besichtigst und wenn du vor dem Kauf oder vor der Besichtigung zu uns kommst und mit deinen Zahlen deine Rate rechnest, dann weißt du halt was das Objekt kostet und dann kannst bei der Besichtigung vielleicht auch sagen Lehmann über den Preis müssen wir nochmal reden weil die monatliche Rate ist mir noch um zweihundert Euro zu hoch und um zwei hundert Euro musst halb fünfzigtausend euro nach unten.

00:09:45: Das geht natürlich bei einer Million leichter als bei dreihunderttausend Euro Kaufpreis sind wir uns auch

00:09:50: einig.

00:09:51: Und

00:09:52: auf dieser Basis bist du optimal vorbereitet, wenn du dir bei dir einen Objekt anschauest und

00:09:57: die Verhandlungen wären auch realistischer.

00:09:58: Dann

00:10:00: ist es auch für eine andere Einstieg ins Gespräch, wenn man den Kaufpreise verhandelt weil man von dir der Zahlen hat.

00:10:06: Das versuchen wir halt einfach... Ich habe Marklerpartner, die hätten gerne für ihre Exposés hinten dran eine Berechnung wo sie sagen so könnte eine Finanzierung aussehen.

00:10:13: aber das Es gibt kein

00:10:17: Abzibelt einer Finanzierung.

00:10:19: Genau,

00:10:19: vielleicht nenne ich eine Kondition für einen Angestellten und dann ist der Käufer selbstständig.

00:10:22: Ich nenne hunderttausend Euro Eigenkapital Der Kerli hat aber nur dreißig.

00:10:26: Also all das sind sozusagen wichtige Faktoren für die Rate.

00:10:29: Und am Ende kaufst du eine Immobilie in der Regel also du zahlst sie wirklich komplett cash immer über die Rate.

00:10:34: Also wenn das jeder machen würde, hätte es du wahnsinnig viel zu tun lieber Dirk.

00:10:38: aber es ist wirklich so dass wird das eigentlich jedem empfehlen und viele tun's auch den Sinn dahinter.

00:10:45: Man glaubt uns ja nicht, wir sind ja nur Makler.

00:10:48: Aber den Sinn dahinter merken viele erst dann wie wenn sie bei dir saßen.

00:10:52: Ja aber viele glauben die auch weil das sehe ich ja dran wen ihr alles schickt und das bisschen nicht mehr gut sondern es ist euer gesamtes Team die Leute an uns überleiten und am Anfang entsteht vielleicht ein Vater Beigeschmack weil sich denken ja jetzt wollen Sie da irgendwie gemeinsam Provision verdienen.

00:11:05: aber Ziel ist es am Ende einen guten Käuferprozess abzubilden für alle eure Kaufinteressenten und damit die Kaufinteressen wissen, sind sie überhaupt in der Lage zu tun.

00:11:15: Und damit ihr auch wisst ist es derjenige, damit er ihn als ernst zu nehmenden Kaufinteressesenten wahrnehmen können wenn ihm die Immobilie gefällt das natürlich immer das Wichtigste.

00:11:22: Also ich bin ein Freund immer von Lösungen zu bauen.

00:11:24: deswegen ist die Kooperation mit dir halt super weil wir dann einfach sagen wir bieten nicht nur eine Immobilier an sondern einfach auch das wichtige drum herum dass ja viele unterschätzen Und wir machen das ja aus gutem Grund.

00:11:38: Das hat schon sehr oft zu schönen Verkäufen geführt und keiner hat erwartet, dass ein Immobilienmagler auf einmal noch ein großes Talent der Baufinanzierung raus.

00:11:52: Rauspringen gut.

00:11:56: Ich wollte eigentlich was anderes sagen, aber es ist schon raus und das kommt schon gut an und das braucht man heute auch und ich finde in der Zeit in der wir jetzt gerade sind wo die Immobilien Angebote zugenommen haben wo sich die Leute von Preisen die im Internet stehen die leider ja an die man sich momentan nicht zu halten kann weil er wirklich graut und rüben drin steht.

00:12:16: ein großer Mix von allem.

00:12:19: Es gibt keine Orientierung mehr und du brauchst Jetzt haben wir mal einen guten Baufinanzierungsberater, um dann einfach auch den richtigen Einstieg zu finden.

00:12:28: Also heute zu sagen das kann ich mir leisten ist mit der Formel sicherlich eine gute Geschichte.

00:12:34: Aber wenn du dann wirklich kaufen willst, dann ist guter Rat hier bestens empfohlen.

00:12:40: Sich einfach schon mal vorab Gedanken zu machen und sich beraten zu lassen bei dir.

00:12:43: Und kostenfrei?

00:12:44: Das heißt also... Wenn du am Ende rausgehst und sagst irgendwie war das ernüchternd oder ich habe mich nicht wohlgefühlt oder das Beratungsergebnis war nicht gut Dann hat es dich nichts gekostet außer Zeit und die kostet's mich auch.

00:12:54: Das heißt mit dem Ergebnis glaube ich kann man immer sagen man lässt sich mal drauf ein und bucht mal eine Stunde Maximal

00:13:01: länger daraus.

00:13:02: Das war kein fünf Minuten Podcast, aber wir haben die fünf Minuten Formel?

00:13:05: Nein, die

00:13:06: zehn Sekunden Formel.

00:13:07: Ich fasse sie nochmal kurz zusammen.

00:13:09: Macht

00:13:09: das Sebastian!

00:13:10: Also euer Netto-Einkommen oder das mit eurem Partner zusammen.

00:13:15: minus private Krankenversicherung sofern es dir gibt, minus Kreditraten, Leasingraten sofern's dir gibt.

00:13:23: mal ein hundert

00:13:25: plus

00:13:26: Eigenkapital ist dann euer Gesamtbudget für Kaufpreiskaufnebenkosten und Sanierung.

00:13:33: In diesem Sinne, guten Start in den Herbst!

00:13:36: Und wir freuen uns auf die nächste Folge.

00:13:38: Genau, wenn uns Weihnachten wieder nackt.

00:13:40: Nein nein.

00:13:41: Also vielen Dank fürs Zuhören und bleibt uns treu beim Lehmann-Hübertalk.

00:13:44: Bis bald, tschau und danke dir für dein Besuch.

00:13:46: Danke euch, tchau.